“You never let a serious crisis go to waste”

De bekende quote en slogan van een Amerikaanse politicus - "You never let a serious crisis go to waste" - zorgde ervoor dat Westplan bijna 5 jaar geleden het roer omgooide. Betekent dit dat we achteraf gezien alles goed hebben gedaan? "Absoluut niet", aldus Ewoud Swaak, directeur Westplan Investors - kantoor USA.


 "Ik denk wel dat we een aantal stappen hebben genomen en lessen geleerd. Het is algemeen bekend dat de Amerikaanse (vastgoed)markt in 2008 een ongekende crisis meemaakten. Dit zijn de 5 belangrijkste lessen":

  1. Cashflow - not cash - is king
    Vanzelfsprekend blijft cash altijd "king" en zeker om voldoende munitie te hebben om in te kopen tijdens een crisis. Een van de belangrijkste lessen die wij hebben geleerd is om te focussen op cashflow. Het is even een pas op de plaats, maar door huurvrije periodes of lagere huren kunnen de weinige huurders die er zijn gevangen worden.

    Dit is belangrijk omdat cashflow projecten vaak makkelijk te financieren zijn en exploitatiekosten beter te beheersen zijn. In 2009/2010 hebben wij in een rap tempo onze huren verlaagd en daardoor de bezetting tijdens de crisisjaren op 90% weten te houden.


  2. Communication, communication, communication
    Het lijkt een open deur, maar tijdens een crisis is het heel belangrijk om met alle stakeholders - open - te blijven communiceren. Ook indien resultaten en prognoses tegenvallen. Financiers weten heel goed dat er een crisis is, maar willen alleen blijven werken met ondernemers die zij vertrouwen.

  3. Go long
    Aan het begin van de crisis probeerden wij met name aan korte termijn oplossingen met onze bankiers te werken. Al snel kwamen we tot het inzicht dat dit zeer risicovol was. Uiteindelijk hebben we besloten vrijwel onze gehele portefeuille voor een lange periode te herfinancieren. Met de steun van onze partners en investeerders is dit ook daadwerkelijk gelukt.


    Het was geen prettige situatie, maar indien we dit niet hadden besloten waren we een groot gedeelte van onze portefeuille kwijtgeraakt. Achteraf gezien een verstandige keuze. Het Netto Operationeel Inkomen is in 3 jaar tijd met meer dan 20% gestegen en de bruto aanvangsrendementen met tenminste 100 basispunten gedaald.

  4. Reputation is everything
    Het is erg aantrekkelijk om de aandacht te verleggen naar nieuwe inkoopmogelijkheden die door de crisis ontstaan. Wij hebben dat ook gedaan en 14 projecten ingekocht na de crisis, maar allereerst hebben wij "ons huis" in orde gemaakt.

    Eerst zorgen voor een verhoogde dijkbewaking - o.a.meer Asset Management, zorg voor cashflow en herfinancieringen-  om bestaande partners te behouden en de reputatie op peil te houden. Op het moment dat de crisis voor een belangrijk deel over was, kwamen we erachter dat bankiers weer zaken wilden doen. Wel eerst met partners die hen goed behandeld hadden.


  5. Losses
    Realistische waarde analyses zijn belangrijk. Soms betekent dit de onvermijdelijke beslissing om verlies te nemen. Ook als hierdoor een project verloren gaat.

Door Ewoud Swaak, directeur Westplan - kantoor USA

SAM 0012

 

Onze website maakt gebruik van cookies. Door verder te browsen op onze website, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.