De grote trek naar de stad

De grote Amerikaanse steden ondergaan een structurele verandering. Eind jaren vijftig, begin jaren zestig zijn de grote steden massaal ontvolkt. Vooral in het zuiden van de VS trokken in die tijd steeds  meer mensen richting de suburbs. Mensen trouwde jong, kregen kinderen en bleven hun leven lang in hetzelfde huis wonen. De meeste vrouwen werkte niet en bleven thuis. Waar in de jaren veertig ca. 45% van de Amerikanen in een eengezinswoning woonde, waren dat er meer dan 60% in 1960 en dan vooral in de suburbs.   


Reset
De wereld ziet er inmiddels heel anders uit.  We maken in de VS (en wellicht ook in Europa) een structurele verandering door. Een verandering die zich niet alleen uit in hoe we goederen maken en consumeren, maar ook hoe we wonen en werken. Er wordt gesproken over een 'reset' van de economie. Voor de eerste grote 'reset' moeten we terug naar de industriele revolutie. De tweede “reset” vond plaats na de grote depressie van de jaren dertig en uitte zich in de vorm van de creatie van de suburbs in de jaren vijftig en zestig. Nu is de tijd aangebroken van een derde 'reset'.


Er is op dit moment een aantal trends waarneembaar die grote Amerikaanse steden zichtbaar veranderen en uiting geven aan die “reset”. Veranderingen die een grote impact hebben hoe wij in stedelijke omgevingen huurwoningen ontwikkelen en bouwen.


Steden groeien sneller dan suburbs
Voor het eerst in decennia groeien steden sneller dan suburbs. Met dank aan de opkomst van de creatieve sector en de grote demografische veranderingen. Het is weer leuk om in de stad te wonen. Er is minder criminaliteit en  het is schoner. Verreweg het grootste deel van de nieuwe stadbewoners zijn jonge mensen die pas op latere leeftijd gaan samenwonen of trouwen en later  aan een gezin beginnen. Steden bieden (interessante) banen, mogelijkheden om te studeren en activiteiten voor na het werk. De bevolking in steden bestaat meer en meer uit  eenspersoonshuishoudens.


Eigenaar bewoner
Sommige voorspellers verwachten dat de verhouding tussen eigenaar en bewoner drastisch gaat veranderen. De verwachting is dat in de toekomst het percentage eigenaar/bewoner naar 55% gaat, terwijl dat nu nog rond de 70% ligt.


Lopen en fietsen
Wat ook aan verandering onderhevig is, is de samenstelling van gezinnen. Waar in de jaren zestig nog 80% van de Amerikanen als een getrouwd stel een huishouden vormde, ligt dat percentage nu nog maar op 48%.


Een gevolg van deze ontwikkeling is dat de vraag naar woningen compleet is veranderd. Steeds meer jongeren kiezen voor een huurhuis in plaats van het traditionele koophuis. Zij geven de voorkeur aan  appartmentencomplexen die relatief kleine units bieden, dichtbij openbaar vervoer, snelweg en parken. Lopen en fietsen, jawel ook dit is Amerika,  is weer ín’.


Twintig jaar geleden ontwikkelde we voornamelijk huurappartmenten voor huurders die 'moesten' huren. Nu ontwikkelen we  steeds vaker appartementen voor huurders die daar bewust voor 'kiezen'. Deze nieuwe bewoners stellen andere eisen aan hun woning en omgeving. Kleinere woningen, meer kwaliteit en vooral meer voorzieningen in de nabijheid van het appartementencomplex. Denk aan sportfaciliteiten, coffee bars, restaurants,  gemeenschappelijke terrassen en hondenuitlaatparken.


De trek naar de (grote) stad is, naar onze verwachting, voor een lange periode blijvend. Ik zie en ervaar de grote veranderingen dagelijks in de stad Atlanta waar ik sinds 2002 woon en werk. Voor een Hollander is lopen en fietsen natuurlijk niet helemaal  vreemd.


Ewoud Swaak is CEO van Westplan Investors , een Amerikaans/Nederlandse investerings- en projectontwikkelingonderneming die appartementencomplexen in het zuiden van de VS ontwikkelt. Ewoud woont en werkt in Atlanta,  Georgia. Een aantal zaken uit deze column zijn ontleend aan een artikel van het Urban Land Magazine d.d. 31 januari 2013 door Richard Florida.

 

Dit artikel is ook gepubliceerd op DFT.nl als column.  

 

Capture

 

 

 

 

Onze website maakt gebruik van cookies. Door verder te browsen op onze website, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.